02.10.2013

Spółdzielnie mieszkaniowe zobowiązane do wybudowania lokalu

Od 31 lipca 2007 r. w spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) nie ustanawia się już  spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego. W przypadku gdy spółdzielnie mieszkaniowe budują nowe mieszkania treść umów zawieranych z jej członkami oraz ich skutki prawne zależą od tego o ustanowienie jakiego prawa ubiega się dany członek spółdzielni.

Jeżeli członek spółdzielni ubiega się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera z nim umowę o budowę lokalu. Umowa ta powinna zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności oraz powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać m.in. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie, określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu, określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu, określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, oraz inne postanowienia określone w statucie. Znamiennym jest, że z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.s.m., powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”.

Ekspektatywa  jest tzw. prawem podmiotowym tymczasowym. Jest ona zbywalna i przechodzi na spadkobierców, ale zbycie jej (i nabycie) lub spadkobranie może nastąpić tylko razem z wkładem budowlanym wniesionym przez tego, kto zawarł ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu. Przy czym, jeśli wniesiono cały wkład budowlany, to ekspektatywa jest zbywana lub podlega spadkobraniu z całym wkładem, a jeśli wniesiono część, podlega sprzedaży lub spadkobraniu razem z tą częścią wkładu budowlanego. Nie można zbyć ekspektatywy z częścią wkładu budowlanego, jeśli wniesiony został cały wkład, ani zbyć ekspektatywy z inną częścią wkładu niż ta, która została wniesiona. Ekspektatywę odrębnej własności lokalu można także zapisać albo można nią rozporządzić w inny sposób. Podlega ona też egzekucji oraz może być przedmiotem darowizny.

Zaznaczyć należy jednak, że obrót ekspektatywą odrębnej własności lokalu jest w pewien sposób ograniczony, gdyż zbycie ekspektatywy staje się skuteczne dopiero z chwilą przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Zatem dopiero po przyjęciu nabywcy w poczet członków wchodzi on we wszelkie prawa i obowiązki do nabywanego wkładu budowlanego. Rozwiązanie to pozostaje w zgodzie z treścią art. 18 ust. 1 u.s.m., z którego wynika, że odrębną własność nowo wybudowanego lokalu spółdzielnia mieszkaniowa może ustanowić tylko na rzecz członka spółdzielni. Zaraz po nabyciu własności lokalu członek może jednak wystąpić ze spółdzielni, gdyż posiadanie własności lokalu objętego przepisami u.s.m. nie jest związane z członkostwem.

Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu zobowiązującą strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu.

Pomimo, iż obecnie nie ustanawia się już spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, prawa te nadal funkcjonują i osoby którym one przysługują mogą realizować uprawnienia z nich wynikające określone w u.s.m. m.in. mogą ubiegać się o zawarcie ze spółdzielnią umowy przeniesienia własności lokalu.

Obecnie spółdzielnie mieszkaniowe mają obowiązek zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu zarówno z członkiem spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jak również z członkiem lub osobą niebędącą członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na pisemne żądanie tych osób i  po dokonaniu przez nie stosownych spłat, określonych w ustawie. Co do zasady zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną. Nie dotyczy to jednak sytuacji gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2010.102.651 j.t. z późn. zm.) lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Zgodnie z u.s.m. obowiązek spółdzielni mieszkaniowej zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu rozciąga się także na najemcę spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, na pisemne żądanie tego najemcy i po spełnieniu przez niego warunków finansowych określonych ustawą. W wyroku z 14 lutego 2012 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 48 ust. 1 u.s.m. w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu (pkt 1 powołanego przepisu), jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji. Powyższy przepis we wskazanym zakresie, utracił moc obowiązującą z dniem 23 lutego 2013 r.

Z wyodrębnieniem własności lokali w budynkach spółdzielczych wiąże się problematyka powstawania wspólnot mieszkaniowych. Zgodnie z  ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U.2000.80.903 j.t. z późn. zm.) decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości (bez względu na to, czy jest to lokal mieszkalny, czy użytkowy). Powstaje ona wówczas niejako z mocy prawa w chwili, gdy w nieruchomości pojawia się lokal stanowiący odrębną własność osoby innej niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości, albo w chwili, gdy jednocześnie pojawia się większa liczba właścicieli różnych lokali. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych kwestia ta wygląda nieco inaczej. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej w spółdzielni mieszkaniowej z mocy prawa nastąpi jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali – wówczas po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy u.w.l., niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni. Zatem wspólnota mieszkaniowa powstaje wówczas z mocy prawa, z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w danej nieruchomości, niezależnie od członkowstwa w spółdzielni.

Wspólnota mieszkaniowa może powstać również z woli większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości (obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej). Mogą oni w każdym czasie podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy u.w.l.

Dotychczasowe przepisy mogą jednak w najbliższym czasie ulec zmianie w związku z projektem nowelizacji u.s.m, który zakłada m.in., że ustawa nie będzie miała zastosowania do nieruchomości, w których spółdzielnia przeniosła własność choćby jednego lokalu. Zatem z chwilą przeniesienia przez spółdzielnię własności choćby jednego lokalu zastosowanie miałyby przepisy ustawy o własności lokali. Spółdzielnia stałaby się jednym z właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej i byłaby traktowana jak każdy inny właściciel. Przepisy u.s.m. określałyby tylko relacje między spółdzielnią i członkami korzystającymi z lokali o statusie spółdzielczym. Spółdzielnia występując na równi z właścicielami wyodrębnionych lokali dysponowałaby na zebraniach wspólnoty liczbą głosów uzależnioną od liczby lub powierzchni lokali spółdzielczych pozostałych w budynku. Może to prowadzić do całkowitego pozbawienia spółdzielni władzy w sytuacji, gdy liczba wykupionych lokali będzie odpowiednio duża. Może się oczywiście również zdarzyć, że zarządzanie nieruchomością pozostanie w rękach spółdzielni, jednak wówczas do ustanowienia i sprawowania takiego zarządu zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali. Dlatego też niektóre spółdzielnie mieszkaniowe niechętnie realizują wnioski o przeniesienie na członków spółdzielni praw własności do lokali, gdyż obawiają się, że w razie powstania wspólnoty mieszkaniowej utracą swoją dotychczasową pozycję. Należy jednak pamiętać, że w przypadku złożenia przez członka spółdzielni lub inną uprawnioną osobę wniosku o przeniesienie własności lokalu, spółdzielnia ma obowiązek jego uwzględnienia i zawarcia z takim członkiem stosownej umowy, pod warunkiem spełnienia przez niego wszystkich warunków określonych w u.s.m. (oraz pod warunkiem, że jest to możliwe z uwagi na stan prawny gruntu na którym taki budynek się znajduje). W razie bezczynności spółdzielni mieszkaniowej, wykonania powyższego obowiązku można dochodzić na drodze postępowania sądowego.

Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu ma niewątpliwie wiele zalet. Prawo własności jest najpełniejszym prawem do władania lokalem z którego wynika wyłączne uprawnienie właściciela do jego posiadania, korzystania i rozporządzania nim z wyłączeniem innych osób. Ustanawiając odrębną własność uzyskujemy prawo własności nie tylko do lokalu, ale i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej (tj. do części gruntu oraz budynku, w którym lokal się znajduje). Prawo własności lokalu daje nam ponadto możliwość swobodnej zmiany przeznaczenia lokalu bez konieczności uzyskania w tym przedmiocie zgody spółdzielni. Posiadanie prawa własności do lokalu jest korzystniejsze również w przypadku ubiegania się o udzielenie kredytu, gdyż nie wszystkie banki udzielają kredytów pod hipotekę na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie może być w ogóle przedmiotem hipoteki). Co więcej, lokal  już przekształcony na własność w przypadku sprzedaży może być postrzegany przez potencjalnych nabywców za atrakcyjniejszy, ze względu na brak konieczności przeprowadzania procedury przekształcenia (należy zauważyć, że większość osób docelowo dąży jednak do uzyskania prawa własności do lokalu). Jeżeli chodzi o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu to jest ono niezbywalne, zatem bez przekształcenia tego prawa w odrębną własność, lokal w ogóle nie będzie mógł być przedmiotem obrotu. Przy ustanowieniu odrębnej własności zakładana jest obligatoryjnie księga wieczysta, co niewątpliwie ułatwia również obrót lokalem.

Wśród wad przekształcenia prawa spółdzielczego w odrębną własność wskazać można m.in. konieczność poniesienia kosztów notarialnych związanych z ustanowieniem odrębnej własności. Zauważyć należy także, że w razie przekształcenia, podatek od nieruchomości opłacany jest bezpośrednio przez właściciela lokalu.

Kontakt - Skontaktuj się z Nami

PROSIMY O KONTAKT TELEFONICZNY LUB MAILOWY CELEM USTALENIA TERMINU I MIEJSCA SPOTKANIA.
Lexperts

kancelaria@lexperts.pl

Lexperts

tel. 71 785 10 26
tel. 71 71 22 403
fax. 71 71 22 430
tel. kom. 785 500 700

Lexperts

ul. Czajkowskiego 63/1
51-171 Wrocław
Dolnoslaskie, Polska