Służebność przesyłu po wyroku TK P 10/16 – nowe możliwości właścicieli nieruchomości

Linie energetyczne, gazociągi, wodociągi, kanalizacja czy sieci telekomunikacyjne często przebiegają przez prywatne nieruchomości bez ujawnionego w księdze wieczystej tytułu prawnego. Przez wiele lat przedsiębiorcy przesyłowi bronili się przed roszczeniami właścicieli zarzutem zasiedzenia tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, istotnie wzmacniają jednak ochronę prawa własności.

Od służebności na rzecz przedsiębiorstwa do służebności przesyłu

Historycznych źródeł tej instytucji należy poszukiwać w art. 175 dekretu z 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe. Przepis ten umożliwiał ustanowienie służebności na rzecz każdoczesnego właściciela oznaczonego przedsiębiorstwa, bez konieczności wskazywania nieruchomości władnącej. Regulacji tej nie powtórzono jednak w Kodeksie cywilnym, który wszedł w życie 1 stycznia 1965 r. W okresie późniejszym kwestie lokalizowania i eksploatacji urządzeń przesyłowych regulowano przede wszystkim przy wykorzystaniu instrumentów administracyjnoprawnych, w tym decyzji wywłaszczeniowych ograniczających sposób korzystania z nieruchomości.

Dopiero ustawą z 30 maja 2008 r., obowiązującą od 3 sierpnia 2008 r., wprowadzono do Kodeksu cywilnego art. 305¹–305⁴. Zgodnie z art. 305¹ k.c. nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy prawem pozwalającym mu korzystać z niej w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych. Służebność może obejmować m.in. utrzymywanie instalacji, przeprowadzanie kontroli, napraw, modernizacji oraz dostęp do urządzeń. Przechodzi ona na nabywcę przedsiębiorstwa lub urządzeń, zapewniając trwały i przejrzysty tytuł prawny do korzystania z gruntu.

Dlaczego zasada numerus clausus ma tak duże znaczenie?

Ograniczone prawa rzeczowe działają wobec wszystkich, nie tylko wobec stron umowy. Z tego względu obowiązuje zasada numerus clausus, zgodnie z którą katalog oraz zasadnicza treść takich praw muszą wynikać z ustawy. Sądy ani strony umowy nie mogą tworzyć nowych praw rzeczowych wyłącznie w drodze analogii lub rozszerzającej wykładni.

Służebność gruntowa z art. 285 k.c. wymaga istnienia nieruchomości władnącej i może służyć wyłącznie zwiększeniu jej użyteczności. Służebność przesyłu ustanawiana jest natomiast bezpośrednio na rzecz przedsiębiorcy i służy funkcjonowaniu jego przedsiębiorstwa oraz urządzeń. Są to zatem konstrukcje o odmiennym celu, podmiocie uprawnionym i sposobie powiązania z innymi składnikami majątkowymi.

Nowa linia orzecznicza Sądu Najwyższego

W postanowieniu z 24 lutego 2023 r., sygn. III CZP 108/22, Sąd Najwyższy odmówił wprawdzie podjęcia uchwały, ale w uzasadnieniu jednoznacznie zakwestionował dominującą wcześniej linię orzeczniczą. Uznał, że przed 3 sierpnia 2008 r. nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego treścią służebności przesyłu. Nie można również doliczać okresu korzystania z nieruchomości od 1 stycznia 1965 r. do 2 sierpnia 2008 r. do okresu potrzebnego do zasiedzenia właściwej służebności przesyłu.

Zdaniem Sądu Najwyższego przeciwne stanowisko prowadziło w praktyce do wstecznego wykreowania prawa rzeczowego, którego ustawa wówczas nie przewidywała. Właściciel mógł więc utracić część swoich uprawnień, mimo że w czasie biegu rzekomego zasiedzenia nie miał podstaw, aby zakładać istnienie takiego prawa i podejmować działania przerywające jego bieg. Argumentacja ta została następnie podzielona m.in. w orzeczeniu SN z 19 marca 2026 r., sygn. II CSKP 1045/24.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego P 10/16

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r. uznał, że art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., rozumiane jako pozwalające przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa na nabycie przed 3 sierpnia 2008 r. przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z Konstytucją. Jako wzorce kontroli wskazano m.in. ochronę własności, zasadę proporcjonalności oraz zasadę demokratycznego państwa prawnego.

Trybunał podkreślił, że ograniczone prawa rzeczowe ingerują w prawo własności na tyle głęboko, że muszą być jednoznacznie ustanowione przez ustawodawcę. Nie mogą powstawać w drodze analogii ani prawotwórczej wykładni sądowej. Zasiedzenie, jako wyjątek od zasady nienaruszalności własności, nie powinno być interpretowane rozszerzająco.

Na dzień 24 lipca 2026 r. wyrok P 10/16 jest dostępny w zbiorze orzecznictwa TK jako OTK ZU A/2026, poz. 1, jednak nie został ujawniony w oficjalnej wyszukiwarce Dziennika Ustaw. Okoliczność ta wymaga uwzględnienia przy ocenie jego formalnych skutków wynikających z art. 190 ust. 3 i 4 Konstytucji, w szczególności możliwości wznowienia prawomocnie zakończonego postępowania. Nie zmienia to jednak istotnego znaczenia argumentacyjnego wyroku, na który powołał się już Sąd Najwyższy w sprawie II CSKP 1045/24.

Jakich roszczeń może dochodzić właściciel nieruchomości?

Właściciel powinien przede wszystkim ustalić, czy przedsiębiorca posiada umowę, decyzję administracyjną, służebność ustanowioną na podstawie dawnych przepisów albo prawomocne orzeczenie sądu. Sam wieloletni okres istnienia urządzeń nie przesądza już o skutecznym zasiedzeniu.

W zależności od dokumentacji i stanu faktycznego właściciel może dochodzić:

1. Ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem – na podstawie art. 305² § 2 k.c. Wynagrodzenie powinno uwzględniać zakres pasa służebności, sposób korzystania z gruntu, przeznaczenie nieruchomości oraz rzeczywisty wpływ infrastruktury na możliwość jej zabudowy lub wykorzystania.
2. Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości – na podstawie art. 224–225 w związku z art. 230 k.c., jeżeli przedsiębiorca korzystał z gruntu bez skutecznego tytułu prawnego. Roszczenie dotyczy okresów przeszłych i podlega przedawnieniu, dlatego moment podjęcia działań ma znaczenie.
3. Przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń – zgodnie z art. 222 § 2 k.c. Może to obejmować zmianę sposobu wykonywania prac, ograniczenie wjazdu na nieruchomość, a w odpowiednich przypadkach również żądanie usunięcia lub przebudowy urządzeń.
4. Naprawienia szkody – jeżeli eksploatacja, awarie, prace remontowe lub wejścia na nieruchomość spowodowały jej uszkodzenie albo dodatkowe ograniczenia. Po wygaśnięciu służebności art. 305³ § 3 k.c. przewiduje także obowiązek usunięcia urządzeń utrudniających korzystanie z nieruchomości lub naprawienia wynikłej stąd szkody.

Nowa linia orzecznicza nie oznacza automatycznej zasadności każdego roszczenia. W praktyce kluczowe jest odtworzenie historii urządzeń, analiza księgi wieczystej, decyzji administracyjnych, dokumentów przedsiębiorcy oraz wcześniejszych postępowań sądowych. Dopiero taki audyt pozwala ustalić, czy właściciel może skutecznie domagać się wynagrodzenia, uregulowania służebności albo usunięcia bezprawnej ingerencji w jego nieruchomość.